Zakup mieszkania na wynajem – czy to się jeszcze opłaca?

Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Wybór nieruchomości

Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Pierwszym krokiem będzie określenie tego co i gdzie chcemy kupić. Nieruchomości na wynajem tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak decyzja o tym, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz czy Kielce. Ceny nieruchomości w Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować około 8 000 – 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego lokalu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Za te same pieniądze w mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż taki sam lokal położony na obrzeżach miasta – na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też wynajem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup: za gotówkę czy na raty?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na jeden z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W tym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za kredyt inwestycja ma charakter bardziej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może zwiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej w takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuć możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest prosta – jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Procedura kredytowa i akt notarialny

Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo może ona się dość znacznie różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Remont nieruchomości przeznaczonej na wynajem

Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać niewielki bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie inne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach po remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania w stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich części lokalu – od podłóg aż po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też na sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?

W Polsce dominują trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się usługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują najczęściej opcję tylko i wyłącznie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy zmieniają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dni w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się w naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale są w dobrych rękach.

Przychody, wydatki i podatki

Na koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie tylko odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W niektórych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwiązań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, ale nie pozwala na obniżenie podstawy opodatkowania w żaden sposób. Każdy wybór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto oszczędzać czasu i pieniędzy na zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie

Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali na wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane w taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.