Mieszkanie: lepiej kupić czy wynająć?

Wchodząca na rynek mieszkaniowy coraz szersza grupa młodych osób po studiach sprawia, że znalezienie mieszkania na wynajem w niskiej cenie i atrakcyjnej lokalizacji jest bardzo często niemożliwe. Podobny problem znajdziemy też na rynku lokali na sprzedaż – najatrakcyjniejsze mieszkania w niskich cenach lub dobrych lokalizacjach szybko znajdują nabywców, którymi często bywają inwestorzy lub osoby z grubym portfelem, decydujące się na zakup mieszkania za gotówkę. Jednak niezależnie od obu problemów, młodzi polacy muszą zmierzyć się z sytuacją, która ich spotyka. Część osób w końcu może pozwolić sobie na zakup mieszkania, czy to na kredyt, czy za odłożone na koncie oszczędnościowym pieniądze. Zobaczmy więc, czy więcej zalet ma zakup mieszkania, czy jednak wynajmowanie?

Koszt użytkowania mieszkania

Na początku przyjrzyjmy się kosztom użytkowania mieszkania. Dla dwóch lokali, o zbliżonym standardzie, metrażu i w zbliżonej lokalizacji czynsz płacony do wspólnoty lub spółdzielni powinien być zbliżony. W długim okresie koszty te powinny rosnąć, jednak zarówno w kupionym mieszkaniu jak i w tym, które wynajmujemy, opłaty za wywóz śmieci, zużycie wody czy opłaty za zarządzanie częścią wspólną nieruchomości powinny być identyczne. Wszystko wskazuje więc na to, że oszczędności w tym miejscu raczej nie będzie. Na co więc powinniśmy zwracać uwagę, porównując opcję kupna lokalu i jego wynajem? Głównie na koszt “odstępnego”, czyli pieniędzy które są przekazywane przez wynajmującego do rąk właściciela lokalu.

Koszt wynajmu mieszkania

Dla potrzeb naszej analizy przyjmijmy, że wynajmowane mieszkanie jest niewielkim, dwupokojowym lokalem. Dokładnie takim samym, jakie byśmy chcieli kupić. Kiedy więc to się opłaci? Wcześniej wskazaliśmy, że koszt czynszu, zużycia mediów (wody, prądu, internetu) powinien być taki sam w obu przypadkach. Jednak kosztem przy wynajmie jest też odstępne. Niech dla naszego przykładu jego koszt to 1000 złotych, do którego doliczany jest wspomniany czynsz plus opłaty za zużycie mediów. Z tego tysiąca złotych właściciel lokalu musi zadbać o wyposażenie, opłacić podatek od najmu czy ubezpieczenie lokalu. Jeśli lokal został kupiony za kredyt, z tej kwoty muszą być też potrącone koszty rat. I nie zapominajmy o pustostanach – miesiącach, które nie generują przychodów. Co kilka lat trzeba też mieszkanie odnowić, a nieco rzadziej – całkiem wyremontować. Dużo wydatków.

Podsumowanie

Kiedy więc należy zdecydować się na zakup mieszkania zamiast wynajmowania? Warunków jest kilka. Zacznijmy od tych formalnych: musimy mieć odłożone pieniądze na zakup lokalu za gotówkę lub zdolność kredytową. Musimy też posiadać część środków na zaliczkę, prowizję biura nieruchomości czy opłaty notarialne (łącznie nawet 10% wartości mieszkania). Gdy któryś z tych warunków jest spełniony, możemy przeliczyć, czy wynajem się opłaca. Jak pokazuje opisany wcześniej przykład, samodzielny zakup lokalu opłaca nam się w dwóch przypadkach. Jeśli kupowalibyśmy mieszkanie za gotówkę, to wtedy, gdy uzyskiwane odsetki są niższe niż koszty płacone co miesiąc minus koszty właściciela mieszkania. Jeśli kupowalibyśmy lokal w kredycie, to koszty raty i utrzymania mieszkania powinny być nie wyższe, niż koszty płacone właścicielowi lokalu. Oczywiście wiele jest sytuacji które sprawiają, że decyzja staje się opłacalna lub nieopłacalna: nagły spadek, wygrana w totolotka czy nagła zmiana pracy i przeprowadzka do oddalonego o kilkaset kilometrów miasta to sytuacje, które zdecydowanie zmieniają analizowany model. Z tego powodu każdorazowo warto bardzo dokładnie przemyśleć wszystkie za i przeciw obu rozwiązań, a w razie potrzeby zapytać o pomoc doradcę, przyjaciół i rodzinę. Choć mieszkanie w wynajętym lokalu nie zawsze jest atrakcyjnym rozwiązaniem, to i posiadanie własnego mieszkania może mieć więcej minusów niż plusów.